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Que faut-il savoir pour réussir un investissement en LMNP  ?

Article publié le jeudi 6 octobre 2022 dans la catégorie Maison.

Avec l’incertitude du système de retraite, l’investissement immobilier a le vent en poupe depuis quelques années. Il fait partie des meilleures idées pour générer de l’argent en France. Le statut LMNP fait de plus en plus parler de lui en raison de ses privilèges fiscaux et de ses déclarations simplifiées. Si l’investisseur est tenu de respecter certaines conditions et un certain seuil en matière de revenus, il bénéficie toutefois de multiples avantages. Découvrez dans cet article quelques conseils pour réussir un investissement en LMNP.

Qu’est-ce qu’un investissement en LMNP ou une location meublée??

Une location meublée se présente comme un logement en location dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement. Celui-ci est déjà aménagé avec tout ce qu’il faut (meubles, ustensiles de cuisine, appareils électroménagers, etc.) pour y vivre confortablement. Tout ce que le locataire devra faire est de garder ses affaires personnelles. Si vous souhaitez investir en lmnp, vous devez savoir que celui-ci se présente en trois différentes formes :

  • La location meublée en résidences de services?;
  • La location meublée à titre de résidence principale?;
  • La location meublée saisonnière.

Chacune de ces formes présente des particularités que vous devez connaître afin de réussir votre projet immobilier.

Quels sont les équipements indispensables dans une location meublée??

Que vous soyez un investisseur immobilier ou un potentiel locataire, il est important pour vous de connaître les différents éléments qui constituent le mobilier du logement. La location meublée devra comporter des éléments tels que :

  • La literie avec la couette ou la couverture?;
  • Les luminaires?;
  • Un système d’occultation des fenêtres dans les pièces de la maison qui seront utilisées comme chambres à coucher?;
  • Les plaques de cuisson?;
  • Les ustensiles de cuisine?;
  • La vaisselle nécessaire pour les prises alimentaires?;
  • Un four ou un micro-ondes?;
  • Une table et des assises?;
  • Un réfrigérateur et un congélateur?;
  • Les étagères de rangement?;
  • Un matériel d’entretien ménager qui correspond parfaitement aux caractéristiques du logement.

Quelles sont les caractéristiques du bail en location meublée??

Une location meublée présente un bail d’une durée minimum de 9 mois pour les étudiants et de 12 mois pour les autres cas. Celui-ci est aussi renouvelable à l’échéance. En ce qui concerne la garantie, le dépôt s’effectue sur 2 mois de loyer hors charges. Le préavis de départ pour le locataire est de 1 mois.

Il faut savoir que le propriétaire de la location meublée est en mesure de récupérer son bien s’il accorde un congé à environ 3 mois de la fin du bail. Dans le cas d’une vente de la location, le locataire ne dispose pas de droits de préemption sur la location, ce qui n’est pas le cas avec la location classique. Il est possible de réviser chaque année le loyer en respectant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) établi par l’INSEE.

Quelles sont les formalités à suivre pour bénéficier du statut LMNP??

Pour jouir du statut LMNP, vous devez au premier abord vous inscrire au répertoire Sirène du greffe du tribunal de commerce qui se trouve dans le lieu où se trouve le bien en question. L’inscription est gratuite et s’effectue via le remplissage du formulaire de déclaration d’activité (P0i). Ce formulaire vous permet de recevoir un numéro SIRET qui fonctionne comme l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé.

La déclaration de début d’activité doit être effectuée dans les 15 jours après le début de votre activité en tant que loueur en meublé. Le formulaire devra également être envoyé intégralement au Greffe du tribunal de Commerce qui se trouve dans la région du bien loué en meublé. Il faut savoir que le formulaire de déclaration d’activité de location meublée P0i n’est pas adapté s’il s’agit d’un appartement neuf acheté et si vous désirez récupérer la TVA.

En ce qui concerne les locations saisonnières, la déclaration de l’activité s’effectue à la mairie de la région où se trouve le bien en question.

Quelle est la fiscalité des revenus en location meublée??

La location meublée est estimée comme une activité commerciale. De ce fait, les revenus sont soumis aux Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) ainsi qu’à certains impôts tels que :

  • La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), sauf pour certaines exonérations?;
  • La CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) lorsque le chiffre d’affaires est supérieur à 152?500 euros?;
  • La taxe foncière.

Étant donné qu’il s’agit de la fiscalité sur les revenus, le contribuable devra se soumettre au régime micro-BIC ou au régime réel. Si les recettes sont inférieures à 70?000 euros, le contribuable est soumis automatiquement au régime micro-BIC. Celui-ci peut toutefois demander l’application du régime réel et jouir du principe d’amortissement du bien.

Régime micro-BIC

Il s’agit du régime le plus simple qui implique l’application d’un abattement de 50 à 70 % sur les revenus déclarés en cas de classement meublé de tourisme. Pour comparaison, l’abattement en location classique pour le micro foncier est de seulement 30 %.

Régime réel

Le régime réel est très souvent plus intéressant, car l’investisseur en LMNP peut amortir la valeur du bien, des meubles et des travaux à effectuer. Celui-ci pourra aussi déduire toutes les dépenses relatives à l’activité telles que les charges de copropriété, les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les honoraires d’agence, etc. Pour comparaison, le régime réel en location nue ne propose la déduction qu’à certaines dépenses. Il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien immobilier à proprement parler.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP??

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) concerne le propriétaire bailleur dès lors que ce dernier loue son bien en meublé tout en respectant les équipements obligatoires à installer. Si les recettes locatives annuelles pour un même foyer fiscal avec l’activité de loueur en meublé dépassent 23?000 euros TTC. Et si celles-ci dépassent également 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal imposé sur le revenu (IR), alors le propriétaire revêt le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Il devra s’inscrire à la chambre du commerce et de l’industrie (CCI) pour obtenir un numéro SIRET. Les revenus nets de chaque catégorie doivent être retenus afin de comparer les bénéfices locatifs par rapport aux autres revenus.

En somme, l’investissement en LMNP est un type de placement immobilier qui présente de multiples avantages. Il est différent de la location nue sur plusieurs points et propose une fiscalité très intéressante pour l’investisseur immobilier. 



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